四川省成都市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2022）川01民終4050號

上訴人（原審被告）：XX，漢族，住四川省成都市武侯區。

委托代理人：張XX，北京XX律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：成都XX物業服務有限公司，住所地：四川省成都市武侯區。

法定代表人：XX，總經理。

委托代理人：楊XX，四川XX律師事務所律師。

委托代理人：何XX，四川XX律師事務所律師。

上訴人XX因與被上訴人成都XX物業服務有限公司（以下簡稱XX物業公司）物業服務合同糾紛一案，不服四川省成都市武侯區人民法院（2021）川0107民初17868號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年3月2日立案受理后，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理。本案現已審理終結。

上訴人XX上訴請求：1.撤銷一審法院（2021）川0107民初17868號民事判決，改判駁回XX物業公司的全部訴訟請求。2.本案一、二審訴訟費用全部由XX物業公司承擔。事實與理由：第一，一審判決認定“社區要求其暫緩離場”不是事實，不能改變XX物業公司一直拒不離場的事實。2014年，XX業主委員會與XX物業公司簽訂《物業管理服務合同》到期后并未續約，后又與案外人成都XX物業集團有限責任公司另行簽訂物業合同，并通知XX物業公司返還物業用房并退出。XX物業公司明確表示不退出，且有XX街道辦事處作出函件認定XX物業公司屬于應退不退的情況。后業委會經過一系列訴訟勝訴后，通過生效的判決文書進行強制執行，要求XX物業公司退出小區。第二，對于應退未退的物業公司，一審判決支持其收取物業費用屬于適用法律錯誤。

被上訴人XX物業公司二審中辯稱，XX陳述的事實與客觀事實不符，XX物業公司不屬于應退不退的情形，一審法院認定事實清楚、適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

XX物業公司向一審法院起訴請求：1.XX向XX物業公司支付2016年10月1日至2020年10月31日的物業服務費及從2016年11月15日起至全部款項付清之日止的逾期付款違約金（違約金按合同約定分段計算至起訴之日，截至2021年4月20日違約金為36837.05元，本次暫按30%主張計11051.11元）；2.XX向XX物業公司支付2017年12月1日至2020年10月31日的物業服務費及從2018年1月15日起至全部款項付清之日止的逾期付款違約金（違約金按合同約定分段計算至起訴之日，截至2021年4月20日違約金為14042.50元，本次暫按30%主張計4212.75元）；3.XX向XX物業公司支付墊付的水電費9290.78元；4.XX向XX物業公司支付墊付的生活垃圾處理費424元；5.XX承擔本案全部訴訟費。事實和理由：2014年9月18日，XX物業公司與XX業主委員會簽訂《物業管理服務合同》，約定XX物業公司接受XX業委會的委托對XX項目提供物業服務，合同期限為兩年，自2014年9月21日至2016年9月20日，合同期滿后雙方無異議，合同自動續約兩年。2016年9月上述合同到期后，因無新的物管公司接管案涉小區，XX物業公司一物業公司與XX業主委員會簽訂《臨時物業服務代管協議》，約定XX物業公司繼續為小區服務至新物業公司簽訂合同之日或2020年10月31日。2020年10月30日XX業委會向XX物業公司發出了《關于貴司退出XX小區物業管理服務的函》，XX物業公司收到該函后，回函要求XX業委會支持并督促欠費業主進行物管費、水電費等的清繳工作。2020年11月10日XX物業公司退出案涉項目的物業服務。案涉合同約定，XX應于每月15日向XX物業公司繳納案涉房屋的物業服務費及XX物業公司墊付的水電費、垃圾清運費，但自2016年10月起，XX就未支付上述費用，經多次催收無果，故XX物業公司訴至法院，請求判如所請。

一審法院認定事實：2014年9月18日，XX業主委員會作為甲方，XX物業公司作為乙方簽訂《物業管理服務合同》約定委托管理期限為兩年，自2014年9月21日至2016年9月20日；乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人；對拒不繳納物業管理服務費用的業主，甲方鼓勵支持并協助乙方采取合法手段追收；物業服務費每月繳納一次，每次繳納費用時間為每月15日以前，空置房屋的物業服務費也應當按照合同約定足額繳納物業費，住宅電梯1.75元/月/㎡，住宅多層1.3元/月/㎡；如個別業主違反協議，未按合同約定的物業服務費標準和時間繳納費用的，乙方有權要求甲方協助乙方向業主催促補交，經法律程序按欠費總額日千分之三的標準收取違約金；合同期滿后，如甲乙雙方無異議，合同自動續約兩年，如合同到期甲乙任一方有異議，需提前一個月以書面形式告知對方。

上述合同期滿后，經一審法院（2016）川0107民初11410號民事判決及本院（2017）川01民終14975號民事判決裁判，要求XX物業公司于2018年4月退出案涉小區，后因新中標物業公司未進場，XX街道XX社區于2018年4月9日向一審法院執行局發送《關于XX業主與業委會及物管矛盾糾紛突出、風險評定重大、暫緩強制離場的請示》，載明請求在新選聘的物業公司未到位前，望小區現物管公司暫時繼續為XX履行物業管理服務，否則小區就會出現無管狀態等，建議一審法院執行庭暫緩執行讓物業公司離場。

2017年至2021年，XX物業公司數次向XX送達《催款通知單》催收2016年10月1日以后的物業費，水電費、生活垃圾費。

XX系XX房屋的業主,截止2020年10月31日，XX房屋拖欠2016年10月1日至2020年10月31日的物業費13836.62元、水電費8082.64元、垃圾處理費376元，XX拖欠2017年12月1日至2020年10月31日的物業費6940.15元、水電費1208.14元、垃圾處理費48元。

2020年7月6日，XX業主委員會作為甲方，XX物業公司作為乙方簽訂《臨時物業服務代管協議》，約定基于乙方與XX業主委員會簽訂的《物業管理服務合同》已于2016年9月20日到期，乙方一直在XX小區提供物業管理服務的情況，現雙方簽訂本協議；如XX業主大會依法依規選出新物業公司并重新簽訂物業服務合同之日或物業服務時間至2020年10月31日，滿足上述一個條件，本協議自動終止；本協議終止之日或甲方通知之日，乙方需配合甲方辦理文件、手續等與XX小區相關的所有交接工作，乙方不得以任何借口延遲交接及退場手續。

2020年11月16日，XX業主委員會公布《關于呼吁欠費業主結清前期欠費的業主告知書》，XX物業公司已于2020年11月10日順利完成物業管理移交工作并退出XX小區，現要求各欠費業主于2020年11月30日前結清所有欠款。

一審法院認定以上事實采信了《物業管理服務合同》《臨時物業服務代管協議》《催款通知書》、（2016）川0107民初11410號民事判決、（2017）川01民終14975號民事判決、《關于XX業主與業委會及物管矛盾糾紛突出、風險評定重大、暫緩強制離場的請示》《關于呼吁欠費業主結清前期欠費的業主告知書》及當事人陳述等證據。

一審法院認為，案涉物業服務合同均系各方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。在XX業主委員會與XX物業公司簽訂的《物業管理服務合同》到期后，雙方產生糾紛引起訴訟，后進入強制執行階段，在進入執行階段之前XX物業公司一直事實上提供物業服務，2018年4月之后是有關社區要求其暫緩離場。2020年7月6日，XX業委會與XX物業公司簽訂《臨時物業服務代管協議》時也認可XX物業公司一直在XX提供物業服務，故業主應當參照之前的《物業管理服務合同》支付物業費。關于違約金，因2016年11月9日XX業委會就提起訴訟，與XX物業公司一直處于訴訟過程中，XX未交物業費不屬于故意違約，故一審法院對違約金的訴請不予支持。關于水電費、垃圾處理費系XX物業公司墊付，XX應當予以支付。

據此，一審法院遂判決：一、XX于判決生效之日起10日內向XX物業公司支付XX房屋2016年10月1日至2020年10月31日的物業服務費13836.62元；二、XX于判決生效之日起10日內向XX物業公司支付XX房屋2017年12月1日至2020年10月31日的物業服務費6940.15元；三、XX于判決生效之日起10日內向XX物業公司支付墊付的水電費9290.78元、垃圾處理費424元；四、駁回XX物業公司的其他訴訟請求。案件受理費944元，因適用簡易程序減半收取472元，由XX負擔。

二審中，當事人雙方均未提交新證據。

二審審理查明的事實與一審審理查明的事實一致，本院予以確認。

本院認為，XX與XX物業公司簽訂案涉《物業管理服務合同》為各方當事人真實意思表示，內容不違反法律法規強制性規定，應屬合法有效。案涉物業服務合同于2016年9月到期，合同終止后XX物業公司仍在為案涉小區提供物業服務，期間曾有有關社區要求其暫緩離場，后案涉小區XX業主委員會亦與XX物業公司簽訂《臨時物業代管服務協議》，XX物業公司在較長時間內均繼續按照上述物業管理服務合同的內容為案涉小區進行物業服務。XX稱XX物業公司強行不退場，屬于嚴重違法，不能按提供事實物業服務收取物業費，但提交的證據不足以證明其觀點，一審法院綜合全案證據判決XX向XX物業公司支付欠交的物業費、水電費、垃圾處理費并不予支持XX物業公司的違約金請求并無不當。

綜上，上訴人XX的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費944元，由上訴人XX負擔。

本判決為終審判決。

本案判決生效后，負有履行義務的當事人應當依法按期履行。逾期未履行的，權利人申請執行后，人民法院依法對相關當事人采取限制高消費、列入失信名單、罰款、拘留等措施，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

審判員　李　衡

二〇二二年三月三十日

書記員　耿雪婷