川觀新聞記者 張明海

責令退出，仍拒不退出的物業，每天罰多少？根據新版《四川省物業管理條例》（簡稱《條例》，2022年5月1日起施行），這個答案是：人民幣一萬元——注意，這可是每日處罰一萬元。

小區，是業主們的家園——家園維護的好不好，小區物業的作為，是一個很關鍵的因素。

作為為小區業主提供服務的物業，本來是業主們聘請而來的管家，但，在部分小區，這些管家搖身變為“主人”，沒有履約盡責的同時，一些還存在侵害業主利益的行為——這種物業，對于業主們來說，炒掉它是最好的選擇。

然而，在一些小區，被業主炒掉后，物業卻遲遲不退，阻撓下一個物業進入，一些物業退場時，還存在 “糊涂賬”等問題——各種糾紛不斷，一地雞毛。

11月18日，在接受記者采訪時，新版《四川省物業管理條例》（簡稱《條例》，2022年5月1日起施行）起草組成員、四川省住建廳物業管理專家伍三明表示，新《條例》在2012版四川省物業管理條例基礎上，對于“物業退場”問題進行了一系列新增和細化，將有效地維護業主利益。

物業拒不退場 在一些小區這類糾紛并不鮮見

對物業不滿意，想選聘新的物業——對于作為小區主人翁的業主來說，按理說，是一件很簡單的事情。

但，現實中，可能不一定是這么回事，可能是“請神容易送神難”的尷尬。

比如，下面這個案例中，物業拒絕退出交接，還增加保安。

——案例一：網友爆料：2020年7月，成都市溫江區彩疊園二期小區，小區業主大會在2020年4月選聘新物業公司，原物業公司拒不退出小區物業管理，拒不依法與業委會開展交接，同時還更換保安，增加大門保安人數，拒不退場。

還有主管部門責令退場，仍然拒不退場的。

——案例二：2019年10月，成都市森宇音樂花園美茵河谷小區業主爆料：該小區前物業公司和小區的物業合同已到期。2018年8月，小區第二屆業委會按照業主大會高票通過的“授權業委會公開選聘物業服務企業”決議，經過公開招標選定了中標企業，簽訂了物業服務合同并在住建局備案。但前期物業拒不退場交接。住建部門向物業公司出具《責令限期退場通知書》，明令最遲于2018年12月3日前退出小區，但物業公司仍然置若罔聞。

甚至，還有當法院強制執行時，物業才“恍然大悟”，不得不退出的。

——案例三：2011年12月28日，成都市武侯區“好望角”商業文化廣場，法院一審二審理都判了，但老物業就是不肯走，武侯區“好望角”的苦惱遲遲得不到有效解決。無奈，武侯法院來到現場強制執行，要求原物業立即搬離，這場歷時三年的業主與物業之爭案才最終塵埃落定。

“不少物業問題，與物業管理市場化不足是密切關聯的?！庇袑＜冶硎?，“當前，國內物業管理市場化水平太低，從全國僅2成的業委會產生比例可以看出，建設單位主導的前期物業服務企業占有絕對主流，不少物業企業還沒有適應市場化競爭，不愿意退出，這種局面將會被打破”。

退出程序有哪些？ 物業服務人須遵循這些法律規定

對物業服務不滿意，物業服務合同解除或者終止后，物業就須退場。那么，物業退出，需要做哪些交接工作？

對此，《條例》第六十六條明確：物業服務人應當與業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定人，按照法律、法規規定和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務：

——移交物業檔案；

——移交物業服務期間形成的物業服務檔案或者采用數字化管理形成的電子資料、數據；

——移交建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況資料；

——移交物業服務用房；

——分項清算預收、代收的有關費用；

——如實告知物業的使用和管理狀況；

——法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

在這些交接義務中，一些規定是新增。比如“采用數字化管理形成的電子資料、數據”“如實告知物業的使用和管理狀況”等。伍三明介紹說，其中，“針對當前不少物業服務人在物業服務期間利用互聯網信息技術，推行的無紙化辦公，形成的電子資料和數據（檔案），條例將其作為法定交接義務，這一移交規定， 全國尚屬首次”。

物業不得以哪些理由拒絕退出？《條例》也進行了明確?！稐l例》第六十八條：“ 物業服務合同解除或者終止后，物業服務人不得以業主欠交物業費、階段工作未完成、對業主共同決定有異議、其他糾紛未解決等為由拒絕退出及辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務?！?/span>

拒不退出怎么辦？ 或將每日罰款一萬元、兩年內禁接新項目

物業拒不退出，怎么辦？對此，《條例》進行了一系列的明確規定。

對于業主來說，首先，可以不支付物業費，還可以索賠?！稐l例》第六十八條：“物業服務人違反前款規定，不得請求業主支付物業服務合同解除或者終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失?！?/span>

同時，業主還可以提請相關部門責令限期退出?！稐l例》第六十九條：“物業服務人拒不辦理退出交接手續、拒絕退出物業服務區域的，業主可以請求縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門責令物業服務人限期移交、退出?！?/span>

在《條例》第六十九條中，還明確了相關時限：“ 縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門應當自收到請求之日起三個工作日內責令物業服務人限期移交、退出。物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊或者物業服務檔案等違法行為的，由公安機關依法調查、處理?！?/span>

責令退出后仍拒不退出的， 物業將面臨什么樣的法律責任和處罰？

《條例》第一百條：“違反本條例第六十九條規定，經縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期移交、退出，逾期仍不移交或者退出的，對拒不移交有關資料或者財物的，縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門對物業服務人予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款，對拒不退出物業服務區域的，自責令規定時間屆滿次日起處每日一萬元罰款，且二年內不得承接新的物業項目?！?/span>

記者同時注意到，《條例》還明確：“物業服務人退出物業服務項目管理辦法由省人民政府住房城鄉建設主管部門制定”——對此，省住建廳房地產市場監管處相關負責人介紹說，目前物業服務人退出物業服務項目管理辦法（征求意見稿）已發布，正在向社會公眾積極征求意見，將會盡快出臺并公布。