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      【四川】解讀:四川新物業管理條例“十問十答””⑦丨小區維修資金,這筆錢到底該怎么用?

      來源:川觀新聞  日期:2021-11-15

      川觀新聞記者 張明海

      如果,把小區看成一個人——它實際上有“生命”的,也會經?!吧 ?。

      電梯壞了、外墻脫落、消防設備故障……這些“發病癥狀”可不得了,不僅影響小區居民正常生活,還會影響大家的生命財產安全。

      有了“病”,就得治,而要治,就要花錢——這些比較大的“病癥”,不約而同地指向小區維修資金。

      小區維修資金,準確地是住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金——作為業主買房時交納的小區維修資金,這是業主自己的錢。

      小區維修資金該怎么用?有哪些程序?如何防止維修資金被濫用、挪用、截留?11月15日,在接受記者采訪時,新版《四川省物業管理條例》(以下簡稱《條例》,2022年5月1日起施行)起草組成員、四川省住建廳物業管理專家伍三明表示,對于小區維修資金,相對于2012年版物業條例,該《條例》新增和細化了一系列規定,將更加規范其使用,保障小區安全。

      小區“生病” 帶來不便的同時更有安全隱患

      電梯等公共設施,是小區業主經常使用的。一旦“罷工”,將帶來極大的不便。

      ——案例一:2015年6月, 四川宜賓景春寓小區業主爆料,小區一共有6部電梯,5月1日和5月7日的兩次雷雨,讓其中的四部電梯遭遇雷擊,導致“罷工”。居民爬樓一個月,甚至有業主不堪爬樓之苦,選擇投靠親友。

      同時,更有一系列諸多安全隱患。

      ——案例二:2018年12月3日下午,成都天府新區麓山大道的洛森堡?映山小區,一位老人帶孩子去打疫苗,走在小區內卻被脫落外墻磚砸中,老人一把將孩子護在身下,孩子無外傷,老人卻被砸傷住院。

      ——案例三:2021年4月,龍泉驛區驛都大道3666號煒岸城小區居民爆料,交房至今不到5年的時間,發生多起內墻、外墻墻面脫落事件,部分樓棟過半業主家中外墻滲水嚴重,造成財物損毀和安全隱患。

      ——案例四:2021年8月,成都青羊區心靈家園小區業主爆料:該小區消防系統癱瘓多年, 長達五年以上處于消防管道無水,消防感應器失靈,存在嚴重隱患,違反高層電梯住宅消防要求,給居民生命財產安全造成巨大風險和隱患。

      “這些重大安全隱患,必須及時整改,避免造成群眾生命財產安全,就涉及到一個維修資金動用的問題?!笔∽〗◤d房地產市場監管處相關負責人表示。

      問題來了 哪些情況下可以動用維修資金?

      對此,《條例》明確:發生嚴重影響物業使用的緊急情況,需要立即對物業共有部分進行緊急維修、更新、改造的,可申請動用小區維修資金。

      這些緊急情況,分為8種情形:

      ——屋面、墻體防水損壞造成嚴重滲漏的;

      ——電梯故障危及人身安全、嚴重影響業主生活的;

      ——樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身財產安全的;

      ——消防設施設備嚴重損壞構成重大火災隱患或者消火栓系統、自動滅火系統嚴重損壞不具備滅火功能的;

      ——共用排水設施塌陷、堵塞、破裂等嚴重影響業主生活或者危及財產安全的;

      ——尚未移交給專業經營單位運營管理和維護的供水水泵(水箱)損壞或者水管爆裂導致供水中斷的;

      ——尚未移交給專業經營單位運營管理和維護的供配電系統設施設備發生故障,造成停電或者漏電,嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全的;

      ——業主委員會核實有其他嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全的。

      “相對原修訂前的條例對應急維修5種情形,修條例增加至8種情形?!笔∽〗◤d房地產市場監管處相關負責人表示,在第八種情形中“核實”二字非常重要,“除上述7種法定情形申請使用情形外的其他情形,必須由業主委員會核實,避免緊急維修情形被濫用,維修資金被非法套取,確保維修資金使用和管理安全”。

      如何申請?動用小區維修資金分為“四步走”

      首先,《條例》首次明確了動用維修資金的程序。

      根據《條例》,動用維修資金分為“四步走”:由業主委員會提出申請——縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門收到申請后,應當在三個工作日內作出審核決定并辦理相關手續——建筑物及其附屬設施的維修資金管理機構按照相關規定審核同意后,在建筑物及其附屬設施的維修資金中直接列支——應急維修工程竣工驗收后,組織維修的單位應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業服務區域顯著位置公示。

      沒有業委會,沒有及時申請,但又發生了緊急情況怎么辦?

      對此,《條例》也有專門回應:“相關主體未及時提出申請,且已出現嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全情形的,縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織代為維修,代為維修費用按照前款第三項、第四項規定在建筑物及其附屬設施的維修資金中列支并公示?!?/span>

      有何限制?有哪些規定避免維修資金被濫用

      作為小區業主自己的錢,小區維修資金用一分少一分。如何避免被濫用?

      對此,《條例》明確規定四種不得動用維修資金的情形:

      ——業委會換屆期間?!稐l例》第四十四條:“換屆期間業主委員會不得就選聘、續聘、解聘物業服務人、使用建筑物及其附屬設施的維修資金等共同管理事項組織召開業主大會會議,但發生危及房屋安全或者人身財產安全的緊急情況,需要立即使用建筑物及其附屬設施的維修資金的除外?!?/span>

      ——物業保修期內?!稐l例》第八十六條:“物業保修期內,因建設工程質量問題發生的維修等費用,由建設單位承擔,不得從建筑物及其附屬設施的維修資金中列支?!?/span>

      ——業主大會設立前?!稐l例》第八十九條:“建設單位未按照本條例第二十五條規定報告設立業主大會前,物業共有部分需要維修、更新和改造的,建設單位應當承擔物業維修、更新和改造責任,不得動用建筑物及其附屬設施的維修資金?!?/span>

      ——已移交專業經營單位的。結合《條例》規定:已移交給專業經營單位運營管理和維護的供配電系統設施設備發生故障,以及供水水泵(水箱)損壞或者水管爆裂導致供水中斷的,由專業經營單位維修養護的共用設施設備及相關管線的,其維修、養護、更新和改造等費用由專業經營單位承擔。

      “在這些情形下,需要相關責任單位來出錢維修,不能啟用維修資金,從而用業主自己的錢?!笔∽〗◤d房地產市場監管處相關負責人表示。

      對于被濫用、挪用維修資金的違法行為,《條例》也明確了法律責任。

      伍三明介紹,如果擔心維修資金被套取問題,條例第三十八條、第五十三條規定:業主委員會及其成員、物業服務人不得有抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金的行為,有該行為的,業主、利害關系人有權向有關部門舉報,有關部門應當依法處理。

      有抬高、虛增、截留維修資金等行為,怎么處理?

      ——《條例》第一百條:“對物業服務人責令改正,沒收違法所得,依法賠償相關損失,并處五萬元以上二十萬元以下罰款?!?/span>

      ——《條例》第一百零一條:“對業主委員會由物業所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門給予警告,可處五千元以上二萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任?!?/span>

      ——《條例》第一百零四條:“縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者其他有關部門及其工作人員有濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的行為,由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關責令改正;情節嚴重的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;給當事人合法權益造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任?!?/span>


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